Por empreitada ou por administração? Conheça os principais tipos de contrato da construção civil

A construção civil é uma atividade complexa que envolve transformação de espaços, uso de materiais diversos, equipamentos e mão de obra. É fundamental que os contratos de prestação de serviço estejam perfeitamente alinhados entre contratante e contratada para assegurar um processo transparente e fluido para todas as pontas. Os principais tipos de contrato da construção civil são por empreitada ou por administração e eles têm características peculiares. Vale a pena conhecê-los antes de levar adiante uma negociação nessa área.

Rafael Silva Izaías, advogado especialista em Direito da Construção, nos ajudou a detalhar as duas modalidades e destacar as diferenças entre elas. Confira:

Contrato por empreitada

O contrato por empreitada – no caso de obras privadas – está previsto nos artigos 610 a 626 do Código Civil. Vale destacar aqui que embora o Código Civil trate apenas dos casos em que o dono da obra contrata os projetos e os entrega para que a construtora os execute, nada impede que a própria construtora nesse regime de contratação seja responsável pela elaboração dos projetos.

Na empreitada, toda a cadeia de fornecedores (serviços, materiais e equipamentos) é contratada pela construtora, que no geral também é responsável pelo pagamento de tais empresas. Por isso, a construtora age com autonomia praticamente total no processo de contratação.

Salvo nos casos de empreitadas parciais, aquelas que envolvem mais de uma construtora, o CNO (Cadastro Nacional de Obras) fica em nome da construtora, que também é responsável pela regularização fiscal da obra ao final.

A principal característica da empreitada é que o valor da construção é fixo, seja o contrato por preço global ou unitário. Por exemplo, se as partes contratam a construção de um edifício por R$ 10 milhões, esse será o valor gasto pelo dono da obra e recebido pela construtora, independentemente de quanto foi de fato gasto na construção. Obviamente, as partes podem acordar variações em função de eventos imprevisíveis, mas, na empreitada, tais riscos, via de regra, são da construtora e não do dono da obra.

Contrato por administração

O contrato por administração caracteriza-se pelo fato de toda a cadeia de fornecedores (serviços, materiais e equipamentos) ser contratada diretamente pelo dono da obra e, portanto, por ela remunerada. Embora o dono da obra contrate diretamente os fornecedores, todo o processo de seleção de tais empresas, bem como de gestão e coordenação, é realizado por uma construtora que, por essa atividade, recebe um valor denominado “taxa de administração”, que pode ser fixo ou um percentual de todos os custos incorridos pelo dono da obra.

A construção por administração é legalmente típica somente no âmbito das incorporações imobiliárias (Lei 4.591/1964), em que o condomínio de adquirentes das unidades realiza a contratação de todos os fornecedores e de uma construtora para geri-los. Ocorre que tal modelo pode ser utilizado em qualquer tipo de obra, como logísticas, industriais, residenciais, educacionais, hospitalares, entre outras, e não somente no âmbito das incorporações imobiliárias. Para esses outros casos, não há previsão legal específica e os contratos são regidos pelas regras da Prestação de Serviços, artigos 593 a 609 do Código Civil.

Mesmo assim, trata-se de um tipo de contrato amplamente utilizado e que tem como característica o fato de que todos os custos previstos e contratados são abertos pela construtora (open book).

Quanto à responsabilidade pelos custos, a prática comercial criou três tipos de construção por administração: pura, preço alvo ou preço máximo garantido. Na chamada “administração pura”, a construtora não possui responsabilidade sobre o custo final da obra e por tal fato não é penalizada ou bonificada. Na “administração por preço alvo”, a construtora é bonificada se o custo final da obra for inferior ao preço alvo, mas não é penalizada se ele for superior. Já na “administração por preço máximo garantido”, a construtora é bonificada se o custo final da obra for inferior ao “PMG” e penalizada se for superior, deixando de receber a sua taxa e sendo obrigada a custear a obra até a sua conclusão. A diferença entre o preço alvo e PMG é o custo final da obra, portanto, caso exista, é dividida entre as partes conforme o percentual previsto no contrato.

Diferenças entre a empreitada e a construção por administração

Não há critérios estabelecidos para determinar qual regime de contratação é o “melhor”. As partes devem analisar as peculiaridades do projeto, ter consciência da sua disposição para riscos e, dessa maneira e com a devida assessoria, escolher o modelo contratual considerado mais adequado.

De maneira geral, o contrato por administração requer uma maior participação do dono da obra, com a eventual aprovação de listas tríplices de fornecedores, gestão e pagamento dos custos incorridos pela construtora e assinatura de contratos com fornecedores (já que ele é o contratante). No contrato por empreitada global o dono transfere todas essas atividades para a empresa contratada.

Sob outro aspecto, o contrato por administração permite às partes maior flexibilidade na alocação de riscos, principalmente os de variação dos custos. Isso permite iniciar a obra mesmo diante de um cenário de maior incerteza (obras com pouca definição sobre os projetos, com interferências não mapeadas ou riscos muito específicos). Devido à natureza open book dos custos, o dono da obra paga pelos riscos somente se eles se materializarem. Por outro lado, na modalidade empreitada global, os riscos são assumidos e estão precificados pela construtora. O dono da obra paga por eles se ocorrerem ou não. Por isso, o preço da obra inicialmente tende a ser maior na empreitada, porém com bem menos variações e incertezas.

Vale a pena observar que sob o ponto de vista do cliente, a modalidade empreitada sofre bitributação, o que pode ser mitigado por meio de faturamento direto. Já no contrato por administração, não ocorre a bitributação, pois o dono da obra é o contratante e pagador direto de todos os fornecedores de serviços e materiais. Nesse caso, pela construtora passam somente o faturamento da taxa de administração e, usualmente, os seus próprios custos indiretos (equipe e canteiro).

Confira essa tabela em que as principais diferenças entre esses dois tipos de contrato na construção civil:

Empreitada	Administração
Menor participação do dono da obra durante a construção.	Maior participação do dono da obra durante a construção.
Cadeia de fornecedores de serviços e materiais contratada pela construtora.	Cadeia de fornecedores de serviços e materiais contratada com a participação do dono da obra (com operacionalização de todo o processo pela construtora).
Pagamento dos fornecedores feito pela construtora (com possibilidade de “faturamento direto”).	Pagamento dos fornecedores feito pelo dono da obra.
CNO é da construtora (empreitada total) ou do dono da obra (empreitada parcial).	O CNO é do dono da obra.
Alocação de riscos para a construtora.	Alocação de riscos para o dono da obra.
Menor variação de preço.	Maior variação de preço.
Menor transparência dos gastos.	Transparência total nos gastos (open book).
Planilha de preços com BDI (Bônus e Despesas Indiretas).	Planilha de preços open book e sem BDI.
Não há previsão para alteração do valor do contrato para o dono da obra.	Possibilidade de variação do valor do contrato para o dono da obra.
Maior proteção do dono da obra em relação a riscos fiscais, cíveis e trabalhistas.	Menor proteção do dono da obra em relação a riscos fiscais, cíveis e trabalhistas.

A MAF Engenharia, com experiência reconhecida nesse setor, trabalha com ambos os modelos de contrato da construção civil. A opção do tipo de contrato mais adequado a ser seguido é uma decisão do cliente.